Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Fyren, med säte i Härnösand, får härmed lämna följande berättelse för verksamhetsåret 2011

FÖRVALTNING

Ordinarie 

Näslund LarsGunnar ordf. 

Lindgren Jan-Erik v. ordf.

Hallgren Rode sekr.

Wedin Monika

Linda Norlin

Tomas Staflund

Paula Kallin

Suppleanter

Henrik Nilsson

Nadine Hägglund

Revisorer

Ordinarie 

Sara Deutschmann  Revidacta     

Suppleant

Tobias Wiklund Reidacta 

Styrelsen har under året haft 9 st protokollförda sammanträden.
Utöver styrelsemötena innefattar arbetsuppgifterna bl.a. personalfrågor, överlåtelser, administration och skrivelser, kontakter med bank, bokföringsbyrå, revisor och övriga samarbetspartners. Styrelsens sammanlagda arbetstid under 2010 är ca 500 timmar.

Ekonomisk förvaltning

Förvaltningen har utförts av Ernst&Young, som på ett förtjänstfullt sätt har skött detta sedan den 1 juli 1990.

Föreningen är medlem i ALMEGA som ingår i Svenskt Näringsliv samt Sveriges Bostadsrätters Centralorganisation (SBC) vilka framförallt användes vid frågor av juridisk karraktär.

Stadgar

Gällande stadgar antogs den 21 juni 1994.

Göte Sondell, Anders Moverare samt Rickard Lundqvist.  Totalt har vi 2 årsanställda.  

Personalen har stor ansvarskänsla mot föreningen och hög servicegrad mot bostadsrättsinnehavarna, vilket vi är mycket glada över.  

Glöm inte bort att deras verksamhet starkt bidrar till hur vi trivs i området. Hör av Er även när Ni upplever positiva saker och inte enbart när det är problem.  

Fastighetskontorets ordinarie telefontid är vardagar 12.00 – 12.30 som nås på 0611/20988. Det går även bra att skicka e-post under adress: brf.fyren@telia.com

Naturligtvis går det även bra att lämna ett meddelande i föreningens brevlåda som finns vid nedgången till fastighetskontoret. På vår hemsida www.brffyren.com  kan du hitta värdefull information och svar på de vanligaste frågorna.

Göte Sondell 

Upplåsningsavtal

 En del lägenheter har genom egen försorg monterat in sk. sjutillhållarlås. Dessa nycklar har varken Securitas eller Brf Fyren något som helst ansvar för. Det har inträffat att Polis eller Räddningstjänst behövt omedelbart tillträde till någon av dessa lägenheter. Då har man varit tvingade att anlita låssmed. Dessa kostnader faller självklart på enskild lägenhetsinnehavare.

Föreningen genomförde under 2007 ett omfattande arbete med att konvertera vårt värmesystem från direktverkande elelement till ett vattenburet system anslutet till fjärrvärme. Projektets totalsumma uppgick till ca 18 milj. kr. 

Lägenheterna

Varje lägenhet skall vara utrustad med fungerande brandvarnare.

Glöm inte se om Ert eget försäkringsskydd och komplettera Er hemförsäkring med tillägg för vattenskada, vilket är en bra hjälp om olyckan är framme. De flesta bolag säljer s.k bostadsrättsförsäkring.

Brandvarnare skall finnas i samtliga lägenheter. Vid 75 % av dödsbränderna i Sverige saknades brandvarnare !. 

Det bör noteras bostadsrättsinnehavarnas ansvar, vilket framgår av § 10 i föreningens stadgar. Läs och begrunda.

Tänk på att om alla hjälps åt kan vi minska våra reparationskostnader och förbrukningsavgifter, vilket kan hålla hyrorna på en lägre nivå.

Lägenheterna är utrustade med värmeregleringssystemet Terma 2000. Systemet är fullt ut datoriserat varför det nu går att avläsa temperaturerna i varje lägenhet. Detta medför att avvikelse från inställd temperatur omgående registreras.

En av fördelarna med systemet är att de som önskar varmare än 21 grader kan teckna sig för tilläggsvärme och får då betala för detta enligt speciell taxa. Ur rättvisesynpunkt lägenhetsinnehavare emellan är systemet helt perfekt. Det kan vara på sin plats att påpeka att det inte är tillåtet att använda sig av egna värmekällor.

 Månadskostnad 1 grads övertemperatur 20:- för 1:a 38 m², 25:- för 1:a och 2:a 48 m², 30:- för 2:a 63-64 m², 35:- för 3:a 79 m² och 40:- för 4:a 104 m² . Övertemperatur tecknas på 12 månaders basis. Ta kontakt med vår personal.  Månadskostnad 1 grads övertemperatur 20:- för 1:a 38 m², 25:- för 1:a och 2:a 48 m², 30:- för 2:a 63-64 m², 35:- för 3:a 79 m² och 40:- för 4:a 104 m² . Övertemperatur tecknas på 12 månaders basis. Ta kontakt med vår personal.

Föreningen för en upprättad långsiktig underhållsplan.

Detta gör man för att inte oförutsett åka på stora kostnadsökningar och därmed kraftigt höjda hyror, när de större renoveringarna blir nödvändiga. Genom att ekonomiskt planera gentemot dessa renoveringar utjämnar man kostnaderna för medlemmarna över tiden. Här är några exempel på underhåll som vi kan drabbas av de närmaste 10-15 åren  

En viktig faktor för ett funktionsdugligt avloppssystem är att det ursprungliga flödet bibehålls. Erfarenhet visar på att system där flödet blockeras av fett, rost och andra partiklar har stor benägenhet att skapa skador på systemet.  

Det finns en rad olika metoder att åstadkomma en ”förlängning” av systemets hållbarhet. Vi utreder därför möjligheterna att med olika typer av spolning/ rensning/underhåll undvika en större renovering de kommande 10-15 åren.

Förr eller senare kommer ändå en tid då systemet behöver bytas. Med dagens prisbild skulle en total stamrenovering, inkluderat utbyte av golvsifoner och tätskikt i varje lägenhet innebära en kostnad på ca 40 milj. kr för föreningen.  

Detta är den i särklass största hotbilden mot ökade hyresnivåer. Därför tar styrelsen detta på mycket stort allvar och följer upp alla ev. tecken på ökad skadebild.  

Ca 1 - 3 milj. kr.

 En av styrelsen viktigaste arbetsuppgifter är att noggrant följa dess kommande renoveringar och planera genom avsättning till yttre fond. Styrelsen har i samarbete med vår revisor en plan som innebär avsättningar på ca 1 milj. kr/år.  Detta ska trygga en fortsatt låg hyresnivå med god ekonomisk planering för framtida underhåll. Vår personal har god kunskap om våra fastigheter och för noggrann statistik för att upptäcka tendenser eller svaga punkter.

Brf Fyren omfattar 3 st områden enligt följande:

Fastigheterna är byggda på tomterna A) Kullen 2:1, B) Kullen 2:2 samt C) Kullen 2:3.

A, V:a Ringv. 130 - 152 1972

B. V:a Ringv. 108 - 128 1973

C, V:a Ringv. 86 - 106 1974

Område A 21 48 30 12

Område B 15 42 30 12

Område C 30 53 11 12

I område C finns också ett daghem inrymt, vilket hyrs av Kommunen.

Den egentliga termen är årsavgift. I var mans mun talar man hellre om månadshyran. Från år 2007 justerades hyran med 5% . Hyran hade innan dess varit oförändrad sedan 1998. En extra avsättning till inre fond har gjorts med 500 000 kr vilket motsvarar hela den höjda avgiften.

I jämförelse med övriga Sverige och även enbart Härnösand kan konstateras att vår hyresnivå fortfarande ligger klart under genomsnittet. Ingen höjning kommer att ske under året.

Styrelsen ser gärna att Ni anmäler Er till autogiro för betalning av er hyra. Blankett finns att hämta hos vår personal.

Parkeringsplatser finns i anslutning till varje område varav totalt 120 st är utrustade med motorvärmare. Dessa kostar 100 kr/mån.  

Kallgaraget med motorvärmare har 42 platser som kostar 150 kr/mån. Kallgaraget har ett datoriserat inpasseringssystem, vilket gjort det möjligt att ta bort nycklarna som istället har ersatts med ”plastkort”. I anslutning till inpasseringssystemet finns också larm installerat. En påminnelse till alla nyttjare att noggrant kontrollera att dörrarna stängs.  

Under sommarperioden får vi klagomål på att mittersta och övre parkeringen blir fullbelagda. Vi vill därför uppmana alla som har hyrd parkering på parkeringsdäcket och i kallgaraget att fortsätta använda dessa även under sommarperioden.

Vi ber Er även hjälpa till med att våra parkeringsbestämmelser efterlevs.  Påminn era besökare om att nyttja gästparkeringen. Då elimineras risken att få p- böter.

P- bötesbeloppet är 300 kr. Tänk även på att en bil som felaktigt parkeras på en gräsmatta river upp djupa spår och orsakar våra vaktmästare onödigt extra jobb.  

Under de senaste åren har vi haft stora bekymmer med skrotbilar som parkerats på vårt område. Styrelsen har därför beslutat att fullt ut tillämpa ordningsreglerna. Detta innebär att fordonet skall vara i kördugligt tillstånd, dvs. skattad och besiktad. P-bot kommer att erläggas.  

Varmgaraget har 29 platser som kostar 225 kr/mån.

I anslutning till varmgaraget finns 30 gästparkeringsplatser.

Föreningen förfogar över 29 st extra förråd som kostar 7 kr/m²  och månad.

Motorvärmare och förråd tecknas hos vaktmästarna som även ansvarar för kön.

Under det gångna året har nya medlemmar i föreningen tillkommit genom att överlåtelse av bostadsrätter skett enl. följande:

                2007      2008
1:a          19           13
2:a          12           15
3:a           4            5
4:a           8            5
S:a        43 st      38 st

Varje område har tillgång till tvättstuga med 5 tvättmaskiner, torkrum, 2 torktumlare samt utrustning för strykning och mangling.Inköp av 5 st Miele tvättmaskiner har gjorts under året.  

Det finns i varje område gemensamma utrymmen i källaren för cyklar etc. I en del gemensamma utrymmen har tyvärr de senaste åren lämnats diverse oanvändbara cyklar, bråte och skräp. Varje lägenhetsinnehavare har ansvar att själv deponera detta på återvinningscentralen.

Föreningen har i varje trapphus en sopcontainer som rymmer 440 liter. Tömning sker var 14: e dag. Varje lägenhetsinnehavare skall sortera sina sopor enligt de anvisningar som Härnösands kommun och Hemab har ställt upp. Detta innebär att t.ex.

tidningar, glasburkar, metall, hårdplast och kartonger ej skall hamna i soporna utan på de återvinningsplatser som bl.a finns på Återvinningscentralen Hemab, Coop Forum och Tempo.

Försäkring
Fastighetsförsäkring med fullvärde är tecknad hos försäkringsbolaget Länsförsäkringar.

Brf Fyren har fastighetsavtal med Comhem. Det innebär att de ansvarar för att leverera signal till varje lägenhet. Fungerar inte det, så anmäler man felet till Comhem, som utreder och åtgärdar. tel. 0771- 55 00 00,  www. comhem.se.

Följande basutbud kan ses av alla lägenhetsinnehavare utan extra kostnad

Varje lägenhetsinnehavare disponerar själv sin egen fond. Materialkostnad som ska debiteras enskild medlem vid reparationer utförda av vår personal belastar fonden. Uttag av fonden till reparationer/inköp av vitvaror görs genom uppvisande av kvitto. Vänd er till vaktmästarna. 

Passa på att utnyttja ROT-avdraget och anlita hantverkare till tex. en renovering av våtutrymmet.

Trivsel i boendet – utgår från förhållandet till grannarna

Bland våra medlemmar trivs en del förträffligt och det finns en del som störs av någon granne. Det är synd och det ska inte behöva vara så.

Även vi på Kullen blir drabbade av oönskade besök i våra lägenheter. Det ringde på hos en av våra medlemmar och personen uppgav sig komma från hemtjänsten.  Intet ont anande lurades lägenhetsinnehavaren att hämta ett glas vatten till besökaren. När hon återkom från köket med vattnet, hade den besökande kvinnan gett sig av. Handväskan var borta med hela dess innehåll. Det är sorgligt men sant.  Det här ska inte behöva hända för flera av oss.

Brf FYREN är med i GRANNSAMVERKAN och har därför ett stöd hos Polisen.

Vi fortsätter att satsa på att vårda den yttre miljön. Vår personal har haft ett stort engagemang för utemiljön och det visar sig verkligen. De senaste årens planteringar börjar nu ge lön för mödan och många av de större perennerna börjar bli riktigt dekorativa. Det tar några är för dem att etablera sig, men nu börjar de bli riktiga färgklickar. Spaljéväxterna på sidorna om portarna har vuxit till och dekorerar bra mot den vita väggen.

Vi har under senare år låtit plantera ett 60 tal inhemska träd, samt ca 40 st ädelträd och fruktträd, bla pelarasp, blodlönn, bollpil, rosenapel, syren, bigarrå, körsbär och äppelträd. Vidare har vi sått och planterat igen vissa ytor med större perenner, och spaljéväxter vid portarna, rododendron ,stamsyrener, topptujor samt ytterligare planteringar på utvalda ställen.

Svensk vild Caprifol, Caprifol Tellman gul, Caprifol Lonicera vit/röd, Caprifol Lonicera röd,Rosenvial, Clematis Alpina Blå, Clematis Tanguita Gul, Clematis Jackmani blå. Flamentanz röd klätteros, Polstjärnan Vit klätteros, Pipranka, Humle, Vindruva blå staketdruva, Pelartuja Fastigiata, Stamcyren Ludwig spåth, Jättekungsljus, Trädgärdsnattviol, Rosenflockel, Gullris, Praktriddarsporre, Lupin, Rosenhallon, Lysing, Fingerborgsblomma, Löjtnadshjärta, Vallört, mm.

Som ni förstår är det viktigt att vi samarbetar och känner det gemensamma ansvaret att säga till barn om de springer eller cyklar i rabatter eller klättrar och bryter grenar på nyplanterade träd. Ett nyplanterat träd är mycket känsligt innan det hunnit etablera sig. För att vår satsning skall ha framgång är vi glada om ni samtalar med barnen om detta och meddelar vår personal om det förekommer förstörelse. Innergårdarna skall vara ett tryggt och stimulerande lekområde för barnen och vår komplettering av lekutrustningen verkar vara uppskattad av barnen. Tänk även på att en bil som felaktigt parkeras på en gräsmatta river upp djupa spår och orsakar våra vaktmästare onödigt extra jobb.

Vi vill även berömma boende som speciellt vårdar och anstränger sig för att skapa en vårdad uteplats med egna planteringar och buskar. Det skapar en god trivsel och gör vår gemensamma utemiljö till ett attraktivt och trivsamt boende.

Styrelsen ber att få tacka för det gångna året och hoppas på en fortsatt positiv utveckling av föreningen, samt att vi tillsammans skall försöka göra den så trivsam som möjligt.

Styrelsen Brf Fyren Härnösand i april 2011

Hämta i pdf format